记者手记

    短短半个小时的采访，在这个春日午后，转眼已逝。他总是很忙，当和他一样大的同龄人还在快意青春时，他已经是下辖6个子公司的啟福置业集团掌舵人。与同龄人相比，他具备一个优秀企业家的优秀品质：独立思考，想像力，勤奋，甘于吃苦，好学……他有着80后的阳光、直接、坦率、真实，在市场的迷雾里，警惕而敏锐，有着超乎寻常的预见性。这种预见性，将会给他的团队和品牌，带来恒久而蓬勃的发展动力。

【生命力】 于危机中 立足行业

    市场化的竞争需要市场自身机制的健全。一家企业能不能在市场风波或经济改革的震荡中继续立足，继续为社会创造价值，是考量一个企业生命力很好的标准。

    记者：大家都知道，1991~1994年时，海南曾经出现过地产热，大批开发商云集海南，后来泡沫结束，死里逃生的公司，不足1％。您认为这次地产低潮与当时的海南地产危机有无相似之处？

    卢一博：1988年，海南脱离广东独立成海南省，在上世纪90年代初，它是一个建省仅几年的特区，有国家政策的大力扶持。我曾经注意过当时的一些资料，当时海南城市人口100多万，房地产公司多如牛毛。所有地产都在交易中，所有地产项目都在建设，谁也不知道建好以后给谁住，只知道一窝蜂地开工。我想，这种地产热，在改革开放初期的海南，是一个必经的阶段。严格来说，海南危机是盲目投资热造成的。1992~1993年海南的状况，与这两年上海、北京的房产情况类似。当时资料显示，有楼盘可以卖到3万多元一平方米。中国地产模式，严格意义上来讲，属于香港模式，譬如卖楼花，银行贷款周而复始。但这种模式比较脆弱，一旦资金链断裂，就会出现问题。而我们中国经济波动周期，大概在7到10年之间，譬如10年前的东南亚金融危机。而这次全球性的经济危机，美国的次贷危机仅仅是一个导火线，它是世界经济小周期10年和60年中周期叠加的结果。

    记者：随着经济危机的加剧，我国政府先后出台了一系列政策，最典型的就是2008年底国务院宣布的 “国十条”经济刺激方案，投资4万亿元人民币，以扩大内需，您如何理解这些政策？

    卢一博：房地产行业近几年一直处于舆论的风口浪尖，各种矛头指向地产商。对于房地产来说，整个行业的良性发展，必须要建立在一个市场化的体制之下。譬如房子每平方米卖1万元，如果别人认为值，他就去买。假如卖不出去，那就赔本赚吆喝，或者破产。房产行业的健康发展，就是要规避一些不健康事实的存在，比如炒房，比如恶意抬高价格。我们现在需要的是一个健康的市场，而非眼前这样一个混乱的局面。郑州作为二线城市，在很多方面和一线城市不能对等，这是不争的事实。国家在一系列政策推出来之后，就是要刺激老百姓消费。但是这需要一个周期。一家企业能不能在市场风波或经济改革的震荡中继续立足，继续为社会创造价值，是考量一个企业生命力的很好标准。

【执著心】 坚守品质 净化市场

    房子是老百姓必不可少的刚性需求。有良知的开发商，多在品牌、品质方面下工夫。做到这些，就不愁房子卖不出去。

    记者：十大产业振兴计划中没有地产，对此您怎么看？

    卢一博：衣食住行是刚性需求，即使地产业搭不上末班车，也依然会继续发展。

    现在民营企业的寿命，平均也就2.9年，国内目前有5万多家开发商，现在手上有项目的，估计连1/4都不到。也就是说，很多挂牌公司、项目公司、皮包公司鱼龙混杂。国家应该加大市场监管力度，抬高准入门槛，把市场做到尽可能的净化。那些经不起市场波澜、经不起考验的公司，应该被市场潮流淘汰。

    记者：您刚才谈到“住”是人们生活中不可或缺的刚性需求。这种需求的存在，势必为地产行业的发展带来契机，您如何看待当前的供需市场？

    卢一博：自1998年取消福利分房以来，经过10年的发展，房地产已经成为我国经济的支柱型产业。地产业不仅带动行业本身，还通过第二市场、第三市场的辐射，产生广泛的受众群体。它在给国家创造大量税收的同时，有效地解决了再就业等社会问题。所以，房地产健康良性的发展，对整个社会有着积极意义。住是老百姓的刚性需求，随着社会化进程不断提升，政策的完善和市场机制的健全，住的需求会与日俱增。

    现在老百姓只看到贵的事实，而忽略了为什么要贵。最近几年土地拍卖价格不断攀升，以郑州市为例，2007、2008年底土地拍卖成本已经到每亩200万元左右，这样造成土地的直接成本已经到了每平方米1500~2000元左右，加上1500多元的建安成本，其他的配套费，所有款项除去之后，能保持10％的利润已经非常不错了，这些还是极个别的商品房。

    郑州主流开发商，拿到的土地，都是在2007、2008、甚至2009初年拿的。按照地产开发两年为一个周期，两年后地产商又要回到拿地销售状态，现在已经不是那个暴利年代了。

    啟福置业作为一家以经适房为主的开发商，利润能保持在3％已经是万幸。好几个项目都是赔本赚吆喝。我们一向注重品牌和品质。在当前社会，房子作为老百姓必不可少的刚性需求，有良知的开发商，都在品牌、品质方面下工夫。做到这些，不愁房子卖不出去，在历朝历代，居住是老百姓永不改变的必需品。

【前瞻性】政策很好 对接更重要

    当前市场最迫切的，是净化竞争范围，筛选出一批过得硬的公司。

    记者：今年1月，省国土资源厅出台了《关于保障扩大内需投资加快建设用地预审的紧急应对办法》，确定了土地供应遵循优先保证廉租房、经济适用房用地的原则。您觉得政府推行的一系列积极政策，对啟福置业有什么影响？

    卢一博：这个政策是相当具有前瞻性的，尤其对以经适房为主业的开发商来说，是个好消息。经适房包括廉租房，近几年在郑州发展迅速，但是，离社会的期望值仍有差距。目前郑州的经适房还处在新老政策交替阶段。郑州市自2004年、2005年推出新政策以来，某些方面一直在摸索中。目前，郑州涉足经适房的地产企业，大概有几十家。但在下了指标后如期完成的，往往连30％都不到。

    作为啟福来说，还是要做有责任的开发商，为老百姓建好房子。

    经适房作为一种政府性的保障房，利润微薄，甚至勉强保本，或者赔钱。一些小的开发商为了利润，就会在工程质量、材料、配套设施方面绞尽脑汁偷工减料，甚至拿到指标后，没有完成开发。最后受害的还是老百姓。我们应借鉴上海、南京一些城市的经验，把经适房给一些信誉好、实力强、公众美誉度高的开发商去做，这样才会给老百姓造出好房子。新政策的出台对地产商来说是好事，但能不能和市场有机对接，才是重要的。鉴于经适房特殊的消费群体定位，已开发的数量远远不够。即便开发出来，某些工程的质量也令人堪忧。所以，当前市场最迫切的，是净化竞争范围，筛选出一批正儿八经过得硬的公司。

【练内功】高筑墙广积粮 策略制胜

    眼下，应坚持“高筑墙，广积粮”， 只有把根深深扎在地下，才能枝繁叶茂。

    记者：新的一年，新的开始，2009年地产行业走势举目关注。金融危机的冲击显然还没有结束，楼市前景依然扑朔迷离。您对2009年的地产走势，有什么看法？

    卢一博：2009年对地产行业来说，依然是很萎靡的。有相当一部分企业将面临更大的资金压力，尤其是2007年、2008年广泛拿地的大企业。2010年冬天，这场金融危机的风波基本会退去。而中国的经济，依然在良性发展，今年我国GDP保持8％的增长率，不成问题。

    记者：您所领军的啟福置业，在眼下这样的“客户时代”会怎样调整发展策略？

    卢一博：以前明太祖朱元璋攻占南京时想称帝，谋士朱升劝他，“高筑墙，广积粮，缓称王”。啟福置业，把前6个字作为自己的要求，“高筑墙，广积粮。”在目前市场普遍低迷的情况下，练好自己的内功，制定更合适的目标是最重要的。危机、危机，就是在危险中存在机会。我们在2006年、2007年就预测到这个状况，已经未雨绸缪，这个时候是自身品牌建设、住宅品质加强、企业文化塑造等综合素质全面提高的最佳时机。一个企业在市场的大潮里，是微不足道的。只有把根深深扎在地下，才能枝繁叶茂。

    2009年，我们将在既定目标的基础上，做进一步的夯实。在建的项目，稳扎稳打，做出品质。在做好的同时，择准时机，在必要的时候出手，做一些其他领域的扩展。