地产人物
人物观点
房价上涨的原因很简单,需求大于供给,或者供给小于需求。

    影响需求的有长期因素,例如城镇化、婚龄人口的增加、收入的提高。城镇化和人口的变化缓慢,收入的增长大致与GDP同步,即每年8%到10%,这三个长期因素都很重要,但不能解释房价在短期内的暴涨。

    决定需求的短期因素中,最重要的是货币供应。2009年广义货币M2增加了27.7%,同年名义GDP仅增长6.7%。用通俗但并不严格的话讲,实体经济不需要那么多钱,多余的20个百分点的钱去哪里了?楼市和股市。就像给病人输血,一旦超过了身体的需要,必然会在脸上、腿上、臀上鼓起包来,经济学上称为“泡沫”。

    多余的钱主要通过贷款进入楼市,不仅按揭容易借了,地产商的开发贷款不成问题,而且贷给工业企业的钱转化为企业的盈利和你的收入。收入增加了,“温饱而思淫欲”,淫欲必有居所,购房需求于是上升。请注意,增加的收入并不是企业和你创造的价值,而仅仅是央行印的一堆纸,经商业银行转交给了你。反正纸上印了毛主席的像,用它就可买100元的东西。随着贷款、钞票的泛滥成灾,地价、房价扶摇直上。

    货币超发对购房需求的影响还有另一渠道,虽然是间接的,重要性丝毫不亚于直接效应,那就是通胀预期。发了这么多的票子,通胀是早晚的事,百姓为防储蓄贬值,纷纷提出存款,购买实物资产。能买到的实物资产除了黄金,就是房子,房价岂有不涨之理?

    再看供给方。

    对短期供给影响最大的有两件事,2007年的宏观紧缩和2008年的国际金融危机,面对需求的下降和资金链断裂的危险,地产商不得不缩小开发规模,导致09年的供应不足。谁也没有料到,09年的货币供应会在几个月内放出天量,而房地产开发却需要时间,供给不可能立即跟上。货币刺激的需求狂飙得不到满足,巨大的购买冲动全都宣泄到价格上。

    有人说07年的宏观调控过急,力度过大,其实不然。早在05、06年,经济已有过热征兆,那时就应适当紧缩。决策层GDP挂帅,迟迟不动。到07-08年之交,眼看CPI通胀奔着两位数去了,才慌忙投下猛药,不料08下半年赶上金融危机,于是又来了个180度的大转弯。宏观调控之不靠谱,由此可见一斑。因这事并非本文主题,不在这里展开讨论。

    楼市如同股市,需求越旺盛,卖家越是惜售。随着供应日趋紧张,开发商被拎出来当靶子,就像“看病贵”被归咎于医生收红包一样。开发商为何捂盘?道理和农民在歉收年囤粮完全相同——预期价格还会涨。为什么看涨?开发商算准了,在通胀的压力下,买房子是居民储蓄保值的最佳方法。这就又回到了货币超发和通胀预期,通胀预期一方面刺激了需求,另一方面减少了供给。

    决定房地产长期供给的最重要因素,当然是土地。在现行政策下,土地供应已被封顶,“18亿亩”农地的红线成了名符其实的高压线,不能碰。若死守这条红线,可开发的土地就会越来越少,而人只会越来越多,居民自然想到,“房产永远是稀缺资源”。在这条红线下,地产商忙着囤地,因为“土地将永远是稀缺资源”,日渐稀少的土地等于给房价上了保险。买方、卖方都看涨的后果是什么?房价没有最高,只有更高。

    需求和供给分析清楚了,平抑房价的办法也就有了,无非是抑制需求和增加供给,而调节供需的关键是改变市场参与者的预期。

    城镇化、人口和收入所引发的需求是自然的和健康的,不必调控,治理的重点是滥发货币造出来的虚假需求。既然是货币惹的祸,“解铃还需系铃人”,央行收紧银根就是了。银根一收,不仅贷款少了,而且通胀预期下降,居民买房保值的动机减弱,需求进一步降低。

    当需求疲软时,开发商就要考虑停止捂盘,增加供应,因为明年的价格可能比今年低。如果政府这时再宣布放弃“18亿亩红线”,增加土地供应,未来房价走低的可能性大增,就可以改变买、卖双方的价格预期,从而改变买、卖双方今天的行为。居民不再着急购买,地产商却急着开发和出售,房价调头向下。

    小结一下,平抑房价的政策是收紧货币供应和放开土地供应。现在的政策是放开货币供应和收紧土地供应,整个搞反了,不出乱子才怪呢。

    关于结构性问题

    现在这样的结构性现在采取措施马上就可以见效,比如说国内经济结构本来就是投资过重,去年9万多亿的银行贷款、再加上财政资金,大部分又进了投资,使经济结构失衡,进一步恶化,应该是采取措施去刺激民间的消费,民间的消费可以有立竿见影的效果,比如说减税,比如说财政有钱,可以放到社保里去,中国老百姓为什么不消费?因为他怕将来没有保障,说明我们的公共服务没有到位,财政有钱,把那钱放到社保里去,把老百姓的储蓄释放出来,可以变成消费,立竿见影,短期都能够起到效果,没有必要靠政府花钱去拉动投资,拉动投资的结果是到处的产能过剩,而这些产能过剩将来必然会转换成坏帐。

姓名:许小年
职位:经济学和金融学教授
单位:欧国际工商学院
有人说07年的宏观调控过急,力度过大,其实不然。早在05、06年,经济已有过热征兆,那时就应适当紧缩。决策层GDP挂帅,迟迟不动。到07-08年之交,眼看CPI通胀奔着两位数去了,才慌忙投下猛药,不料08下半年赶上金融危机,于是又来了个180度的大转弯。宏观调控之不靠谱,由此可见一斑。