郑州市上街区房产管理中心关于开展全区房地产市场专项整治活动的方案
编辑：登封楼市网
2013年02月26日17:37
来源：上街房管局
摘要:为了深入贯彻党的十八大精神，切实改进工作作风，反腐倡廉，执政为民，根据郑州市领导干部会议的精神要求，结合我中心工作实际，针对我区房地产市场专项整治工作提出如下方案。
为了深入贯彻党的十八大精神，切实改进工作作风，反腐倡廉，执政为民，根据郑州市领导干部会议的精神要求，结合我中心工作实际，针对我区房地产市场专项整治工作提出如下方案。
一、大力开展对存在问题的房地产企业的专项整治
产开发企业的监管，严把市场准入关
1、依法严厉打击房地产开发企业无资质证书或超越资质等级、违反城市规划从事房地产开发经营的行为。对于行为不规范的房地产开发企业或有下列行为之一的，不再审批或同意其新开建设项目：
1）未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证规定进行开发建设的；
2）房地产开发项目资本金达不到规定标准的；
3）已开发建设项目严重拖欠工程款的。
2、房地产开发企业未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证的规定，擅自变更规划进行建设的，有关部门应责令停止建设、限期改正，并依法予以处理。
3、房地产开发企业未取得施工许可证擅自施工的，有关部门应当责令停止施工，限期改正，并依法予以处罚。
4、上述事项将一并记入不良行为档案，情节严重者将依法清出房地产市场。
（二）专项整治房地产企业非法预售商品房行为
1、严格商品房预售许可管理。严格按照《商品房预售管理办法》相关要求，认真检查房地产企业的开发项目，重点检查提供预售的商品房，是否已经取得有关开发建设手续，投入开发建设的资金是否达到工程建设总投资的25%以上，是否已确定竣工交付日期。
2、严厉查处非法预售或变相预售商品房行为。对全区房地产企业进行大检查，集中整治非法预售或变相预售商品房行为。未取得商品房预售许可证的项目，不得预售，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预订款性质费用等形式变相预售商品房。对未取得预售许可证而非法预售或变相预售的房地产开发企业，责令其限期整改；对拒不整改的，依据建设部《城市商品房预售管理办法》及《郑州市商品房销售管理办法》等法律法规进行查处。
3、房地产开发企业在商品房销售中存在销售面积“缺斤短两”等欺诈行为，造成消费者损失未予改正的，未按规定向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，未依照《住宅质量保证书》承诺的内容进行保修的，根据企业资质管理权限，报请有关部门降低其资质等级或者注销资质证书。
（三）进一步规范商品房销售行为管理
1、严厉查处捂盘惜售行为。已取得预售许可的商品房项目应一次性公开全部准售房源，不得捂盘惜售；对于预售的每套房屋价格，严格按照“一房一价”明码标价对外销售，现场楼盘表标示价格应与商品房网上备案系统的价格一致。
2、严厉查处发布虚假信息、哄抬房价的行为。严厉查处发布虚假信息、利用虚假销控表等手段制造销售旺盛的虚假氛围哄抬房价的行为；禁止有内部认购，采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，以及任何虚假交易的行为；房地产经纪机构和执业人员不得存在炒卖房号，在代理过程中赚取差价的行为。对发现上述行为的将责令其限期整改；对拒不整改的，依据《郑州市商品房销售管理办法》进行查处。
（四）加强商品房预（销）售合同管理
1、要求各房地产开发企业在参照原建设部、国家工商总局联合监制并推广使用的商品房买卖合同示范文本的同时，严格执行区房产管理中心就商品房买卖合同中部分条款的限制性规定与购房者签订商品房预（销）售合同。房地产开发企业在制定商品房销售合同格式条款时，不得免除自己责任、加重购房人责任，或排除购房人合法权利。
2、严格预售合同登记备案制度，落实购房“实名制”。《商品房买卖合同》应在订立前向购房人明示，未按照规定明示的，将依据《商品房销售管理办法》、《郑州市商品房销售管理办法》予以查处。合同签订后应告知购房人拥有申请预告登记的权力。
3、已预售的房地产开发项目，因规划、设计调整导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在批准变更后及时通知买受人。
4、对于违反合同约定拖欠工程款的房地产开发企业，其不良行为将记入企业诚信档案，并在企业资质延续时建议降低其资质等级或者注销资质证书。同时将企业拖欠工程款情况告知企业贷款银行，将其列入信用不良单位，依法减少授信额度或不提供贷款。
（五）加强商品房预售资金监管
严格执行郑州市商品房预售资金监管办法，按实施细则和工作流程要求对预售资金要求支取使用，对于预售人有以下行为之一的：
1、未将收取预收款用于购买该项目建设必须的建筑材料设备，支付该项目建设施工进度款及法定税费的;
2、未按规定使用商品房预售款的;
3、以收取其它款项为名变相逃避监管；
4、前次用款计划未按规定使用的；
5、未按规定将预售款存入商品房预售款专用存款帐户，私设其他账户的；由商品房预售资金监管部门责令其限期改正或禁止预售人使用预售款
（六）加强房地产广告管理
1、对违法发布房地产广告和不兑现广告承诺内容的房地产企业，区房管中心将联合区工商行政管理部门责令其限期改正；逾期不改正的，降低其资质等级或注销其资质证书，并在新闻媒体上曝光，同时，对发布违法房地产广告的企业依法予以查处。
2、房地产开发企业、房地产中介服务机构应当严格按照有关规定，将房地产广告和宣传资料中明示及承诺的主要内容和事项在合同中明确。房地产广告和宣传资料承诺的内容与实际交付不一致，侵害消费者合法权益的，由区房管中心联合区工商行政管理部门依据有关规定处罚。
二、进一步加强物业服务管理
（一）加强前期物业管理监管
在业主、业主大会选聘物业服务企业前，住宅物业建设单位应当通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。
（二）加强物业服务合同管理
1、建设单位应当与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。建设单位在销售物业前，应当参照临时管理规约示范文本制定临时管理规约。建设单位在销售物业时，应当将临时管理规约和前期物业服务合同向物业买受人明示，并作为物业买卖合同的附件。业主大会成立后制定管理规约的，临时管理规约失效。
2、建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业的，应当按照以下规定时限完成招投标工作：
1）现售商品房项目在现售前三十日完成；
2）预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》前完成；
3）非出售的新建物业项目在交付使用前九十日完成。
（三）加强物业用房管理
1、建设单位应当按照不低于物业总建筑面积千分之四的标准配置物业管理用房；二万平方米以下的物业项目，物业管理用房的建筑面积不得少于八十平方米。
2、建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
凡不符合《郑州市物业管理条例》相关规定的，不得进入预售环节。
三、进一步完善商品房管理社会监督体系
在上街房地产网站及办公醒目位置设立公开栏和监督电话（68110900），公开商品房管理业务咨询电话（68923358）为群众提供业务咨询，设立意见箱，全面接受社会监督。
四、时间安排
这次专项整治活动共分三个时间段进行。
（一）自查整改阶段（2月3日—3月20日）各开发企
业按照专项治理工作方案的范围和内容，组织人员进行自查，对发现的问题要及时纠正，一时不能及时整改的要立即向有关主管部门报告。
（二）集中整治阶段（3月21日—4月10日）区房管中心在各开发企业自查整改的基础上，抽调专门人员组成督察组对各开发企业进行抽查，对自查整改不落实、不到位的以及对存在问题久拖未改的单位，依法予以处罚并限期整改。
（三）检查验收阶段（4月11日—4月30日）集中整 治阶段结束后，督察组要将相关情况专题上报区政府，对各单位存在问题整改落实的情况进行通报，认真总结经验，及时修订有关管理规定，进一步细化、强化管理责任。
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